Coluna Cartórios – SUA CHÁCARA SERÁ DEMOLIDA? A REGULARIZAÇÃO DAS CHÁCARAS DE RECREIO DE SANTA ROSA DE VITERBO

 

Assumi o Cartório de Registro de Imóveis de Santa Rosa de Viterbo em junho de 2013, após aprovação no 8º Concurso de Provas e Títulos de Serventias Extrajudiciais do Estado de São Paulo.

Logo que chegamos, eu e minha família ficamos hospedados em um local conhecido na cidade como Recanto dos Faveiros.

Encantada com as casas no local interessamos em adquirir um imóvel, e foi quando tomamos conhecimento que infelizmente tratava-se de um núcleo irregular, como tantos outros existentes nas diversas cidades do país, e, portanto, não poderíamos financiar o imóvel, o que inviabilizou nosso sonho.

O tempo passou. No ano de 2016, após o ajuizamento de diversas ações Civis Públicas pela Promotoria de Justiça local solicitando a regularização das chácaras ou o retorno ao estado anterior dos imóveis, fui procurada no Cartório por diversos proprietários e loteadores desesperados com a possibilidade concreta de que suas chácaras fossem demolidas.

Nessa época constatei que o problema era muito mais sério do que eu imaginava e não se restringia ao Recanto dos Faveiros.

Pude verificar, inclusive visitando a zona rural da região, que existiam inúmeros núcleos de chácaras, com metragens em sua maioria em torno de 5.000 metros quadrados, onde os proprietários, através da aquisição de frações ideais, formaram diversos condomínios na matrícula do imóvel, o que é permitido por lei.

No entanto, contrariando dispositivos legais e normativos, essas áreas foram parceladas e desmembradas pelos proprietários, inclusive com cercas e muros, o que tornou as áreas irregulares.

Por ser área rural, e não sendo obedecida a fração mínima de parcelamento – FMP, que no caso de Santa Rosa de Viterbo é de 20.000 metros quadrados ou 2.0 hectares, as chácaras tornaram-se irregulares e passíveis de serem demolidas caso não fossem regularizadas, assim como ocorreu com diversos ranchos na região.

Ao ver o desespero de tantas pessoas e de tantas famílias comecei a analisar o que seria menos danoso para a cidade e para a população, a regularização dessas áreas ou a demolição das mesmas? Não sei ainda o número exato de chácaras, pois agora que os núcleos começaram a chegar ao Cartório, mas estima-se que são aproximadamente 300 chácaras espalhadas em diversos pontos do Município de Santa Rosa.

Algumas servem de moradia, outras servem para lazer, outras até são alugadas, o que gera também um importante aspecto econômico e uma renda extra para seus proprietários, especialmente em época de crises.

E empregos? Sim, são gerados diversos empregos, temos chácaras com caseiros, tem a pessoa contratada para limpeza, outra contratada para cozinhar, tem os buffets que montam as festas que são realizadas nas chácaras, tem as construções que são feitas, o que demanda material de construção, mão de obra de pedreiros, encanadores, pintores, ou seja, essas chácaras representam importante função socioeconômica em nossa cidade.

Acontece que as Chácaras estão irregulares, pois encontrando-se na zona rural elas não poderiam ter sido divididas como foram. Os proprietários também não podem extinguir o condomínio necessário que se formou entre eles com a aquisição de fração ideal, ou seja, sendo área rural ninguém pode ter matrícula individualizada do seu imóvel com metragem inferior a 20 mil metros quadrados porque o Incra não aprova o desmembramento das áreas, o que passou a acarretar inúmeras consequências jurídicas e problemas aos proprietários.

A solução seria regularizar como zona de expansão urbana, visto que as áreas, apesar de inseridas na zona rural, perderam essa destinação, o que permite ao Município, com a inserção da área como de urbanização específica, solicitar o cancelamento do Incra, pois o critério adotado para a cobrança do IPTU pelo Município é a destinação do imóvel e não sua localização.

Acontece que regularizando como zona urbana seria necessário observarmos os requisitos existentes na Lei 6766/76, aplicados aos loteamentos urbanos, o que inviabilizaria a solução do problema, pois não seria viável levarmos em todas as áreas irregulares água potável e estação de tratamento de esgoto, nem cumprir outras exigências legais que a Lei de Loteamentos determina.

Mas tinha que existir uma solução, como poderíamos permitir um impacto social de proporções inimagináveis, inclusive para o meio ambiente, se fosse determinada a demolição de inúmeras chácaras?

Após muito estudo, muitas pesquisas e uma conclusão de 20 laudas que foram enviadas para o Poder Executivo, Legislativo, Ministério Público e o Judiciário local, conseguimos demonstrar a viabilidade da regularização fundiária, com fundamento na Lei Federal 13.465/2017 e também na Lei Municipal 300/2017 apresentada pelo chefe do Executivo local, o Sr. Prefeito Municipal Luis Fernando Gasperini, e aprovada por unanimidade pela atual casa legislativa, possibilitando a regularização das áreas com o devido cumprimento constitucional da função social da propriedade e da função econômica, assim como a garantia do direito ao trabalho, do direito ao lazer, à moradia, à dignidade da pessoa humana, aliados à preservação do meio ambiente.

Justamente visando preservar o meio ambiente, a Lei Municipal determinou como infraestrutura mínima a implementação do sistema adequado de captação de água aprovado pelos órgãos competentes ou termo de dispensa emitido pela SABESP; escoamento sanitário, sendo proibido seu lançamento “in natura” nos rios, cursos d’água, lagos ou represas naturais ou artificiais, devendo, necessariamente, ocorrer a instalação e/ou regularização de fossa séptica aprovada pelos órgãos competentes; energia elétrica; vias de acesso à propriedade de terra batida ou pavimentação impermeabilizada ou semi-impermeabilizada, devendo estas vias estarem articuladas com as vias adjacentes oficiais e harmonizadas com a topografia local; cerca divisória ou outro meio físico de delimitação que propicie o integral isolamento da área objeto de regularização; reserva legal visto que 5% da área da chácara deverá ser reflorestadada para recompor o enorme desmatamento que o cultivo da cana de açúcar trouxe na zona rural do nosso Município, podendo ser inclusive árvores frutíferas, o que servirá também de alimento tanto para os proprietários como para a vida silvestre.

No que tange ainda ao aspecto sócio econômico da propriedade, a regularização das áreas propiciará um aumento na arrecadação do Município através do recolhimento do IPTU. Atualmente as áreas irregulares recolhem o ITR ao governo federal. Com a regularização como zona de urbanização de interesse específico o imóvel passará a pagar o IPTU, obrigação essa imposta por Lei a todos os proprietários de imóvel urbano.

Já escutei algumas pessoas reclamando que terão que pagar o IPTU. Infelizmente pagamos tantos impostos com retorno tão pequeno, que se pudermos não pagar algum imposto é melhor, certo né? Concordo, se eu pudesse também não pagava tantos impostos; mas obrigação é obrigação, dever é dever, e a Lei é para todos. Portanto, se querem o bônus de terem suas chácaras regularizadas de forma individualizada, e sem demolição, deverão também se conscientizar da necessidade de pagar o imposto devido anualmente pela propriedade da chácara, até porque o Município precisa de receita para implementar as necessárias políticas públicas.

Outro aspecto econômico importante para os cofres públicos é quanto ao imposto sobre transmissão de bens imóveis, o famoso ITBI. Referido imposto é de competência municipal e é devido, entre outras hipóteses, sempre que houver uma transmissão do imóvel. Comprou, vendeu? Tem que recolher o imposto para o Município e a base de cálculo desse imposto, como regra geral, é o valor da transação do imóvel.

Atualmente, com a maior parte das matrículas indisponíveis, a pedido do Ministério Público e determinado pelo Juiz nas Ações Civis Públicas, as transações dessas chácaras se tornaram irregulares assim como os imóveis negociados.

Comprador e vendedor, correndo enormes riscos, firmam apenas contratos particulares, reconhecem firma e engavetam, porque não podem lavrar escrituras públicas. Se não podem lavrar escritura também não recolhem o imposto devido, beneficiando alguns em detrimento do recolhimento do imposto que deverá ser revertido para toda a população.

Se não podem lavrar escritura, em decorrência da indisponibilidade, muito menos podem registrar seus imóveis, ou seja, se o vendedor tiver seus imóveis penhorados, sequestrados ou arrestados em virtude de dívidas o comprador terá muita dor de cabeça para solucionar o problema e ainda corre o risco de perdê-lo, pois conforme diz o Código Civil Brasileiro no seu artigo 1245 “quem não registra não é dono”.

Assim, cumprindo os dispositivos legais já citados, objetivando dar efetividade à função social da propriedade, à função socioeconômica da propriedade, preservando o direito ao lazer, ao trabalho, à moradia, à dignidade da pessoa humana, após a aprovação municipal dos projetos de regularização e da emissão da certidão de regularização fundiária de interesse específico, informo que alguns núcleos já estão parcialmente regularizados e as certidões individuais já estão com seus proprietários, para que possam demonstrar na Ação Civil Pública o cumprimento dessa importante etapa da regularização fundiária das chácaras de Santa Rosa de Viterbo.

No entanto, gostaríamos de ressalvar que os imóveis parcialmente regularizados e cujas matrículas individualizadas foram entregues aos seus proprietários continuam indisponíveis, conforme determinação judicial já imposta anteriormente. Já aqueles imóveis que não possuem indisponibilidades terão que ficar caucionados ao Município, conforme previsto na Lei Municipal.

Referidas disposições estão na Lei e foram impostas para obrigar os proprietários ao cumprimento da outra etapa da regularização fundiária que é a implementação da infraestrutura mínima no prazo constante do cronograma firmado por cada proprietário.

O objetivo maior aqui é preservar o nosso meio ambiente com a necessária implementação pelos proprietários dos requisitos mínimos impostos na Lei Municipal, conforme citado acima.

Após a implementação da infraestrutura mínima caberá ao proprietário interessado requerer ao Município a certidão que ateste o cumprimento da obrigação legal, juntando referida certidão aos autos da Ação Civil Pública a fim de que o Juiz autorize ao Cartório proceder ao cancelamento da indisponibilidade transportada para a matrícula do imóvel quando da sua regularização.

Referida etapa é tão importante quanto a individualização da matrícula, pois apenas após a implementação da infraestrutura mínima necessária é que a indisponibilidade ou a caução, a depender do caso concreto, poderá ser cancelada e o imóvel liberado desse ônus.

Ressalta-se ainda que a Ação Civil Pública está suspensa e não extinta, e caso o proprietário não demonstre ao Poder Judiciário a regularização completa da sua chácara o Juiz poderá acatar o pedido do Ministério Público e determinar o retorno ao status quo ante, ou seja, a demolição das áreas que não foram regularizadas e o cancelamento da regularização registrada.

Outra consequência prevista na Lei Municipal também é que caso o proprietário não implemente os requisitos mínimos o Município deverá levar o imóvel a leilão e com a venda pagar a implementação desses requisitos e devolver o restante, caso tenha sobra, ao proprietário.

Portanto, não deixe pra depois! Procurem a Prefeitura, solicite a documentação da sua área e traga ao Cartório de Registro de Imóveis localizado na Rua Professor Solano Pereira, n. 151 – A que estamos prontos para te orientar e para registrar a sua chácara.

Para maiores esclarecimentos, colocamo-nos à disposição no Cartório de Registro de Imóveis de Santa Rosa de Viterbo – SP.

QUEM NÃO REGISTRA, NÃO É DONO. Garanta seus bens, REGULARIZE SEUS IMÓVEIS no Cartório de Registro de Imóveis! Bom registro a todos!

 

Sobre a colunista:

Cecília da Costa Luz Lourenço Pacheco é Oficial Titular do Cartório de Registro de Imóveis e Anexos de Santa Rosa de Viterbo – SP desde junho de 2013, após regular aprovação no 8º Concurso de Provas e Títulos para Serventia Notarial e Registral realizado pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

A Oficial formou-se em Direito no ano de 2003 e exerceu a advocacia por 06 anos na cidade de Belo Horizonte – MG, no entanto, devido à incompatibilidade legal da função de advogada com o de Registradora, atualmente não exerce a advocacia, tendo optado pelo exercício da função registral.

Possui pós-graduações em Direito Civil, Direito Processual Civil e em Direito Notarial e Registral.

Exerceu também o cargo de Registradora Civil e Tabeliã de Notas na cidade de Marabá Paulista – SP após aprovação no 6º Concurso de Provas e Títulos para Serventia Notarial e Registral realizado pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo no ano de 2009, exercendo sua função na referida Serventia de fevereiro de 2010 a junho de 2013.

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